Hoe staat het met... Beheer & Onderhoud Turfmarkt 147

BIM tilt onderhoud naar nieuwe dimensie

In Den Haag verzorgt Heijmans 24/7 het beheer en onderhoud van rijkskantoor ‘Turfmarkt 147’. Twee torens die ruim 130.000 m2 oppervlakte beslaan en waar ongeveer 5.000 medewerkers van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het ministerie van Veiligheid en Justitie werken. Dankzij een nieuw 3D-model wordt het onderhoud nu nog efficiënter en sneller uitgevoerd. Uniek op deze schaal.

22 juni 2016

In een ideale situatie realiseert Heijmans een gebouw van ontwerpfase tot aan meerjarig onderhoud. De Turfmarkt is echter niet door Heijmans gebouwd en is een 'traditioneel' ontworpen project. Een bewuste keuze van de toenmalige Rijksgebouwendienst (nu Rijksvastgoedbedrijf). Het maincontract en integraal beheercontract is na de bouw als pilot op de markt gezet. Heijmans heeft de opdracht verworven in de rol van kwaliteitsbewaker van de technische dienstverlening. Hiertoe is het gebouw in BIM opgebouwd.

Voor beheer en onderhoud van vastgoed doet het Rijksvastgoedbedrijf een proef met maincontracting/integraal beheercontracten (IBC). Bij IBC/maincontracting wordt een overeenkomst met 1 hoofdcontractant gesloten: de maincontractor. De maincontractor beheert en onderhoudt 1 of meer gebouwen. Het contract heeft meestal een lange looptijd van tussen de 8 en 18 jaar.

jubi-1.jpg

'Turfmarkt 147' in cijfers: 2 torens met ruim 130.000 m² aan oppervlakte en ongeveer 5.000 medewerkers. Heijmans verzorgt hier 19 jaar het beheer en onderhoud.

19-jarige prestatiecontract

Dagelijks worden 5 à 10 storingen gemeld en verholpen binnen vastgestelde tijden. Monteurs ontvingen storingen digitaal op een tablet, vanaf nu beschikken zij over een 3D 'as-built' informatiemodel. Storingen die gemeld worden door gebouwgebruikers variëren in omvang én urgentie. Zo zijn er spoedklussen waarbij een storing of defect binnen 60 minuten verholpen moet zijn, maar ook 4-uurs- en 48-uursstoringen. Deze afspraken zijn vastgelegd in het 19-jarige prestatiecontract. Een langdurig integraal contract van het Rijksvastgoedbedrijf waarbij de hele informatievoorziening voor de opdrachtnemer en -gever transparant en traceerbaar moet zijn. Om dit te borgen werkt Heijmans met Building Information Modelling (BIM) waarin een efficiënt informatiemodel schuilt, op zowel bouwkundig, constructief als installatietechnisch niveau.

Het is van groot belang voor uitbreidingen en het storingzoeken in de gebouwde installatie dat de tekeningen tijdens en na de bouw worden bijgewerkt. Deze bijgewerkte tekeningen noemt men revisietekeningen, ook wel 'as-built' tekeningen.

IMG_0503.jpg

In één klik op de hoogte

Een storing op de Turfmarkt moet snel gelokaliseerd en verholpen kunnen worden om doorgang van processen van het ministerie te borgen. Uniek is het gebruik van BIM op deze schaalgrootte. Het heeft een jaar geduurd om alle 2D-bouwtekeningen van het gebouw te verwerken en in 3D beschikbaar te stellen. Maar dit verdient zich op termijn terug. Zodra er zich een storing voordoet kan deze snel(ler) gelokaliseerd én geïnterpreteerd worden. Monteurs beschikken nu over detailinformatie waarmee direct bepaald kan worden wat er nodig is om een storing te verhelpen. Denk bijvoorbeeld aan een ladder om bij een lamp in een plafond te komen. Dat scheelt tijd, je hoeft maar één keer naar een storing toe.

Hoe werkt het?

Zodra een storing wordt gemeld ontvangt een monteur daarvan een melding op zijn tablet. Hij kan gelijk zien wat én waar er iets aan de hand is. Contractuele eisen waaraan een gebouwonderdeel moet voldoen zijn direct voorhanden. In de toekomst moet het BIM-model ook inzicht gaan bieden in eerdere storingen die zich ergens hebben voorgedaan en in rapportages waarin alle geleverde diensten worden vastgelegd. Prestaties worden hiermee inzichtelijk. Het informatiemodel van Heijmans vereist transparantie en vertrouwen, want acties zijn inzichtelijk en traceerbaar. Deze vorm van samenwerken sluit aan bij de wens van het Rijksvastgoedbedrijf. 

De voordelen

Het werken met een 3D-informatiemodel staat wereldwijd nog in de kinderschoenen. De omvang waarop Heijmans dit toepast op het project Turfmarkt 147 is uniek in Nederland. Monteurs zijn getraind om in plaats van papieren plattegronden met 3D-tekeningen te werken bij storingen. Handig in het gebruik is dat onderdelen in ruimten worden aangeduid met verschillende kleuren. Zo kan je ze goed onderscheiden van elkaar. Verlichting en geluid bijvoorbeeld wordt aangegeven met geel, stopcontacten met groen en paars zijn datapunten.

IMG_0472.jpg

De tablet hoort voortaan tot de standaarduitrusting van servicemanager Huib den Bleijker.

Het doel is uiteindelijk om efficiënter te gaan onderhouden en steeds beter voorbereid naar een storing te gaan. Dat monteurs weten wat ze aantreffen, moeten meenemen en alle benodigde informatie bij de hand hebben om op een locatie goed te werk te kunnen gaan. Doordat storingen beter inzichtelijk zijn kan er op termijn ook voorspellend worden onderhouden. Zien waar storingen gaan ontstaan en deze vooraf verhelpen op een moment dat het de gebruiker én Heijmans goed uitkomt.

Toekomst

In een meest ideale situatie verwerk je informatie van ontwerp tot onderhoud in BIM zodat je een gebouwdossier opbouwt. Dit biedt voordelen in de onderhoudsfase. Veel storingen zijn namelijk terug te leiden naar wat er zich tijdens de realisatiefase heeft afgespeeld.

Het gebruik van het 3D-model biedt daarbij veel kansen. Zowel in het gebruik als de verschillende toepassingsmogelijkheden. Zo moeten in de toekomst bijvoorbeeld gebouwgebruikers storingen zelf in het informatiemodel kunnen aanmaken. Kortom, een waardevolle investering: nu en voor de komende 19 jaar.